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日常生活中，在购买完房屋后，业主总免不了和小区物业打交道。近年来，业主与物业公司之间的矛盾纠纷与日俱增，很多业主认为物业公司没有提供满意的服务，便拒绝支付物业费，在罗山法院受理的物业服务合同纠纷案件中，超过九成案件涉欠缴物业费问题。

小物业关乎着大民生，为共同做好物业纠纷源头治理与调处化解工作，引导物业公司规范服务，指导业主理性表达诉求，罗山法院特推出物业纠纷那些事业主必读篇。

一起来了解一下相关法律规定吧！

1

房屋有质量问题，我可以不交物业费吗？

答：不可以。

房屋销售方是开发商，在质保期内，对所售房屋承担保修责任。房屋质量引发的维修、赔偿问题属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间系物业服务合同关系，二者不是同一法律关系。房屋存在质量问题，业主应追究开发商的赔偿责任，不可以此为由拒交物业费。

2

物业公司提供的服务存在瑕疵，我可以不交物业费吗？

答：需要具体情况具体分析。

物业服务存在一定瑕疵，业主拒交物业费理由不成立；物业服务存在明显瑕疵，物业费适当减免。

情形1：业主认为物业管理存在众多瑕疵，比如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等拒交物业费。法院认为物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在瑕疵不能视为重大瑕疵。

情形2：某物业公司起诉业主要求支付物业费，业主辩称小区正门门禁卡损坏后没有修复，导致不需要门禁卡即可随意进出，后门未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控但部分监控损失损坏。

此外，部分业主举证证明财物曾被偷窃。据此，法院认为该物业在安全保障方面，明显管理不到位，存在大量瑕疵，法院最终判决物业费酌定减少10%。

法条链接：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

3

新买了房子但还未收房，可以不交物业费吗？

一般情况下，需要交物业费，开发商将房屋交付给业主后，由业主承担缴纳物业费的义务。

因业主自身原因，未在规定的期限内收房，则业主需承担从交房通知规定的期限届满之日起开始缴纳物业费。

但是，开发商在房屋未经验收合格的情形下通知业主收楼，在此情形下，业主有权拒绝收楼，且无需承担自通知交房之日至正式交房期间的物业费。

《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《物业管理条例》第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4

我长年在外务工，小区房子长期空置，可以不交物业费吗？

答：不可以

物业公司提供的物业服务是针对全体业主、整体区域，业主虽未长期居住，但物业公司仍对小区公共区域提供了物业服务，业主事实上享受了该服务。

支付物业费是业主的法定义务，故无论入住与否，在物业合同没有减免优惠的情况下，都应当按时缴纳物业费。

《民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

5

新买的住宅小区的房子，我可以不经物业和其他业主同意用于商业经营吗?

居民小区是最基层的居住环境，安全、有序的居住环境需要业主及其他物业使用人与物业服务人之间互相尊重和共同维护。

个别业主擅自住改商的行为。一方面，对于广大业主群体，扰乱小区正常的生活秩序，造成小区车位、电梯、水电等公共资源使用紧张，还会导致人流量的增加，产生安全隐患，另一方面，对于物业服务人，也妨碍了物业服务人的正常管理。法院支持物业服务人停止经营、排除管理妨碍的请求，有利于物业服务人开展管理工作，规范小区业主住改商的行为，营造安全有序、友好宜居的生活环境。

《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

法官寄语

业主与物业服务人是相互依存的关系。

物业费不仅是物业服务人提高服务的基础和各项服务开支的来源，更是小区秩序维护、环境绿化及清洁卫生、房屋公共设施配套管理、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。如果单个业主以服务不到位为由拒付物业费，会造成物业公司经费不足，进一步降低物业服务质量，更严重的后果是被起诉至法院成为失信被执行人，长此以往形成恶性循环，最终损害的是全体业主权益。如果物业公司服务不到位的，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，物业公司要始终从服务业主出发，不断提升服务质量；业主们也要积极履行交纳物业费的义务，不随意改变住宅小区的固有用途，这样才能使大家拥有更加舒适、安全、和谐的居伴环境。

原标题：《【普法】物业纠纷那些事业主必读篇》

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