每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

行业重点关注的社区增值服务，2022年物业百强企业均值约1.65亿元，同比增长6.57%。虽然保持增长但增速明显回落，不足同期基础物业服务收入增速14.76%的一半。由此可见，在当前市场环境下，要实现增值服务与基础物管收入齐头并进仍面临诸多挑战。

中指研究院物业总经理牛晓娟6月7日通过微信对《每日经济新闻》记者表示。

作为全新赛道，近十几年来，社区增值服务经历了从无到有、从单一到丰富、从数量到质量的升级过程，与基础管理相比，社区增值服务需求大、潜力大、业务延展性好，受住宅开发拖累相对较小，风险可控，但同时也面临着缺乏成熟的业务模式、占营收比重不高等不可回避的问题，发展潜力与不确定性并存。

从上市物业企业百强的收入构成看，中流砥柱仍是基础物业服务收入。据中指研究院统计，2022年，百强物企基础物业服务收入占比为66.71%，较去年增加7.77个百分点，占比近4年来首次正增长，而增值服务及创新型服务收入占比为33.29%，近几年来首次转降。

但部分企业正发力增值服务收入，以旭辉永升服务为例，根据未经审核财务资料，2022年其增值服务收入约62.77亿元，较2021年增长33.5%。

旭辉永升服务方面对记者透露，其理想状态是能实现五五模型即项目的基础物管收入和增值服务收入各占一半，虽然这一目标暂未实现，但增值服务收入的增长速率更高。

克而瑞公布的2023年5月中国物业服务企业新增合约面积TOP50中，旭辉永升服务以新增面积141万平方米排名第21位，同时新增第三方拓展面积99万平方米。

中指研究院认为，政策对社区增值服务开展的支持力度并未减弱，加之物业公司近场优势仍在，业主及客户的多元生活需求日益丰富。另一方面，2022年拖累社区增值服务阶段性承压主要都是外部原因，伴随经济逐步恢复，地产相关交易逐步出清后，2023年社区增值服务定能重回快速增长轨道。

但物业企业发力社区增值服务，仍有诸多绕不开的难点。

牛晓娟介绍说，要真正实现与基础物管收入齐头并进，仍需克服用户需求多样化、服务质量与标准化、投入产出比例、跨界合作与竞争、技术创新与应用等五大难点。

提供个性化、多元化的增值服务来满足各类用户，这对物业公司的资源整合和服务创新能力提出了较高要求。

同时，物业增值服务涉及多个领域，如安防、家政、养老等。保证服务质量的同时，建立统一的服务标准和流程对于物业公司来说具有一定难度。

她特别指出，提供高品质的增值服务可能需要更多投入，包括人员培训、设备升级等。然而，市场对增值服务的支付意愿和价格敏感度相对较高，物业公司需要平衡投入与收入之间的关系，确保盈利。

在上海宝山一个交付15年的住宅小区mashmash依云湾，旭辉永升服务了15年。据旭辉永升方面介绍，2022年这个项目基础物管收入总额是500多万元，而增值服务收入超过600万元。

项目的客户满意度达到96分，物业费收缴率达到98%。

记者在小区走访时留意到，资深管家杨慧婷清楚地知道哪栋楼有高龄老人，哪栋楼小朋友特别多，并且遇到业主时会精准地说出李总今天下班早了嘛！

增值服务是为了方便业主生活，初心还是要放在这里，不是收入。如果业主不满意，光看到物业吭哧吭哧卖货，会认为你们物业就知道赚钱。杨慧婷由衷地说。

她介绍说，小区的图书馆、厨艺体验馆、舞蹈室、活动室等，首先是让业主用起来方便、解决急难问题，其次才是盈利，这样反而让业主更加信任我们。比如业主中心的共享厨房，也是s样板间rs，学生放学肚子饿可以来这里煮碗面，厨艺爱好者可以来分享菜谱，厨电试用满意可以直接小程序下单，有局部装修改造需求的业主，也可以实现一价全包，所见即所得。

旭辉永升服务首席运营官李涛此前在《每日经济新闻》主办的物业新生态线上沙龙坦言，没有满意就没有生意。所谓满意，首先就是不能丢掉基础服务，在体验成本和效率方面，不论是创新还是改革，都要把传统物业服务的四保打造得更加精细、效率更高、体验更好，这是基础。

公司方面坦言，在产品服务设计中，面临的几个挑战是：业主真黏性、订单密度，以及团队的专业能力。

因此每个项目都是经营+运营的独立单元，项目一线团队有实现客户价值的自主创新能力，每一项服务的开展，都由从上至下和从下至上的双方思路和创意碰撞而形成。

牛晓娟告诉记者，就中大型物业企业而言，主业和增值服务之间的关系应该是相互支撑、协同发展的。企业在保证为主业提供高品质基础物业服务的基础上，向业主提供增值服务可以满足业主多元服务需求、提高客户满意度，为业主和社区创造更多价值，同时增加企业收入。

从增加收入、拓展增值服务边界的角度看，企业需要了解客户真实需求、明确企业定位和核心竞争力、风险控制与合规经营、深化跨界合作，以及创新技术应用和加强人才培养。

据旭辉永升服务方面介绍，公司由集团做统一服务及产品清单管理，到家服务有60多项业务清单，美居业务有近100项业务清单，社区零售业务中的商品计划有近100个，对应到不同的区域城市、各自属地的需求清单，进行菜单式选择。

旭辉永升服务认为，经历了市场经济环境变化、地产行业的深度变革，物业也受到了波动影响，但行业发展规模增长趋势不变、轻资产模式不变、存量+增量发展基础不变、人们对美好生活和优质服务的向往追求持续提高不变。物业行业合同黏性高、现金流稳健，伴随二手住宅的市场化物管服务、公建市场后勤化、城市服务业务空间打开，有更多高质量发展空间可供产生价值。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄